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推動城鎮低效建設用地再開發，新的“濟南策”正擬定

12月9日，濟南市自然資源和規劃局召開服務企業座談會。在座談中，針對企業發展中遇到的一些問題，相關部門做了細致解答，同時還與企業建立聯系，以便后續及時回復。針對這次座談會，新時報記者梳理了企業反映的共性問題及相關解答。

據悉，目前市自然資源和規劃局提報的《關于深入推進城鎮低效建設用地再開發工作的實施意見》已經市政府常務會研究通過，正式文件正在擬定。

問題一：現有低效利用的土地能否通過協議出讓土地的方式進行改造升級?

位于天橋區的齊魯鞋城企業用地由多宗相鄰的土地組成，前身為濟南國棉六廠、濟南織襪廠等破產改制企業，下崗職工利用老廠房改造成大型鞋類批發市場。2007年，齊魯鞋城將其中一宗土地進行產業升級，建成大型商務辦公綜合體，但其他相鄰的幾宗土地尚為劃撥的工業用地。企業提出，希望通過協議出讓土地的方式進行改造升級。

市自然資源和規劃局表示，目前市自然資源和規劃局提報的《關于深入推進城鎮低效建設用地再開發工作的實施意見》已經市政府常務會研究通過，正式文件正在擬定。該意見針對規劃確定的城鎮建設用地范圍內，布局散亂、利用粗放、用途不合理、權屬清晰的存量低效建設用地有針對性地提出了政府收儲改造、原土地使用權人改造和市場主體改造三種形式，在符合城市規劃前提下，除改造開發為商品住宅外，需辦理供地手續的，可采取協議出讓方式辦理。其中，對納入成片改造范圍的城鎮低效用地，原土地使用權人可優先收購歸宗后實施改造，可采取協議出讓方式補交地價辦理供地手續。

問題二：企業急需用地指標，能否協調解決?

位于長清區的山東宏達科技集團有限公司，2013年在長清區平安南路征地約150畝建設新廠區，一期廠房已經建設完成并投入使用，二期廠房準備近期建設，由于前期規劃綠化帶和高壓線走廊未確定，沿平安南路約25畝土地未征用，影響了二期廠房建設，企業希望，市自然資源和規劃局能夠本著企業實際情況解決土地指標問題。

市自然資源和規劃局表示，經過調研，該公司平安南路廠區25畝未征用土地，約15畝為代征道路和綠化帶，實際廠區凈用地約10畝。鑒于一期用地已經供地，并建設完成投入生產，為保證二期廠房建設順利實施，市自然資源和規劃局將重點保障該公司10畝凈用地建設用地指標，并已列入征地計劃。

問題三：濟南市土地評估回收如何補償?

元首針織股份有限公司現位于天橋區北園大街以北、鳳凰山路以東，廠區面積約5.55公頃(約合83畝)，房產建筑面積約6萬平方米。其中，位于三孔橋附近的部分土地將面臨拆遷改造。企業了解到，前段時間市里出臺了土地評估回收領域的新的補償辦法，這種情況按照新政策應該怎樣補償，如何實現土地收益最大化?

市自然資源和規劃局表示， 2019年8月19日，濟南市新出臺了《濟南市國有建設用地使用權評估收回補償管理暫行辦法》(濟政辦字[2019]42號)，有效期2年。目前我市的土地評估收回補償工作均適用42號文。42號文規定了兩種收回補償方式，包括基準地價評估收回補償方式和原用途評估收回補償方式。土地收儲實施主體可與土地使用權人協商確定采取何種收回補償方式。

基準地價評估收回補償方式中，土地補償價格參照我市住宅區片基準地價評估結果，經原用途修正系數修正后確定;建(構)筑物及附屬物補償價格按照重置成新價格評估確定。原用途評估收回補償方式，就是土地按照宗地證載用途進行評估，地上物同樣是按照重置成新價格評估確定。二者的區別主要是土地補償計算方式不同。出讓土地和劃撥土地收回補償也是不同的，出讓土地收回補償是評估土地剩余年期的土地價值，劃撥土地收回補償是評估土地劃撥權益價值，即滿年期出讓土地價值基礎上減去40%原用途土地價值。

另外，42號文設立了提前簽約獎勵(5%)、搬遷補助(3%)及停產停業補助(2%)，獎勵補助總費用不超過收回補償總價的10%，鼓勵原使用權人提前簽約，按時完成搬遷、土地移交工作。