8月25日下午，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，這一調整將對房貸市場產生一定影響。不過央行負責人表示，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

基準利率要向市場化報價轉換

央行負責人介紹，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

要想搞清楚這次房貸政策是如何調整的，得先明白LPR說的是啥？

LPR是貸款基礎利率（Loan Prime Rate）的英文縮寫，指商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率。8月17日，中國人民銀行發布公告〔2019〕第15號，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。簡單來說，以往銀行給企業貸款時，參照央行制定的基準利率進行一定的浮動。LPR機制改革之后，則是根據全國18家報價銀行每個月提交的報價，去掉最高和最低報價后進行算術平均得出LPR。銀行向企業貸款時，就要以每個月都有可能變化的LPR為參照，設定貸款利率。

這種調整好在哪里呢？以市場化報價的LPR作為定價參照，能發揮LPR對貸款利率的引導作用，推動降低實體經濟融資成本，對企業來說，有可能拿到更低的貸款利率。

變的是定價基準，利息支出基本不受影響

在LPR改革的政策背景之下，居民房貸利率的一大變化就是定價基準的變化：此前是以央行制定的基準利率（5年期以上的貸款基準利率4.9%）為定價基準，進行上下浮動；而改革之后，是以每月更新的5年期以上LPR品種作為定價基準，進行浮動。

定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

8月25日，記者采訪了濟南地區的房貸利率情況，目前首套房貸款主流利率是比基準利率4.9%上浮10%-15%，也就是5.39%-5.635%。如果按照房貸新政，則是比4.85%（按8月20日5年期以上LPR）進行一定的上浮來執行。

如果雙方同意，利率每年都可調整

“只是參照上浮的基準不同了，從這個政策的初衷來看，我感覺在具體的房貸利率上不會比此前有太大的波動。以前基準是4.9%，上浮10%執行利率為5.39%。那以后的基準比如是4.85%，如果上浮的數值幅度小了，最終執行利率反而還會更低呢。具體上浮多少還是會由銀行來進行綜合把握。”一位駐濟國有銀行房貸業務主管介紹，“我們也是剛看到這個新政，相比以前簽約時的利率可以執行20年來說，利率重定價會是新版合同的一個修訂重點，如果雙方同意，可以每年都對定價基準進行調整。”

公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

新發放的住房貸款利率可以每年有一次根據最新LPR報價的調整機會，長期看，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

設定利率下限，基準利率“打折”的情況將難現

新政規定了銀行新發放的個人住房貸款利率的“下限”，即最近一個月相應期限的LPR利率加點，而加點的“下限”則由兩部分組成，第一部分是央行規定的全國最低標準，第二部分是央行省一級分支機構根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內商業性個人住房貸款利率加點下限。

這意味著過去及現在部分城市還存在的首套房利率降至基準以下的“打折”情況將難以再現。

據融360大數據研究院監測數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于基準利率1.110倍。其中最低的為上海，今年7月首套房貸款平均利率為4.84%。上海地區監測的30家銀行分支機構中，7家銀行在7月下調了首套房貸款利率，3家銀行有所上調。調整后，執行基準利率95折（即4.655%）的銀行數量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。

10月8日起，如果按照4.85%（按8月20日5年期以上LPR）來執行，那在全國范圍內，發放的首套房住房貸款利率最低也要4.85%，相當于基準利率4.9%的99折，所以比基準利率還打折的房貸利率難現市場了。

落實差別化房貸政策，每筆貸款利率都會綜合商定

“房貸利率一般會根據買房人的情況有所差異化調整，在我看來，新政更強化了房貸利率的差別化。”濟南的房產中介宋女士經手過大量的房貸業務，據她介紹，根據合作樓盤、中介、個人征信等情況不同，房貸利率和房貸放款期限也不同，具體執行利率有時會依據客戶自身情況而定。

而根據新政， 每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

在新政中，區別信貸政策也得到了強化，二套房與商業用房的利率下限都比首套房要增加60個基點：首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率；二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

同時人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

人民銀行副行長劉國強此前介紹，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。金融行業應當注意，“房住不炒”的定位不能偏離，同時，避免把房地產工具化。劉國強還明確表示，“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”

記者 張頔