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濟南房屋征收評估新規正式施行一樓帶院補償價將不超評估價2%

市民的房屋被征收，價格評估程序和技術規范直接影響最終的補償。30日，《濟南市國有土地上房屋征收評估技術規范》正式施行，新規范適用于房屋征收評估以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，并進一步明確了被征收房屋的樓層、朝向、成新調整系數。

在城市更新過程中，被征收市民最關心的就是房子補償價格。房屋征收部門在與被征收房屋的市民確定被征收房屋的補償標準時，要對該房屋的價值進行準確評估。根據新規范，房屋征收評估一般由房屋征收部門委托第三方評估機構來做，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。該評估包括被征收房屋價值評估、用于產權調換房屋價值評估、被征收住宅房屋室內裝飾裝修價值評估等。其中，被征收房屋價值評估是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據。

被征收的住宅房屋，補償價值按照其所處區位新建普通商品住宅的市場價格，結合被征收房屋建筑結構、樓層、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評估確定。新建普通商品住宅則是指房屋征收公告發布時近期建成的，按照國家規定的建筑設計標準和質量安全等技術規范建造，功能齊全、價格合理、能夠滿足居住生活需要的一般性商品住宅。

新規范將被征收房屋樓層調整系數單位變為“元/平方米”，不同樓層的房屋價值差異更加明確，進而影響最終的房屋評估價值。如坡屋面和經特殊保溫處理的頂層可根據實際情況作適當調整，上調幅度不超過100元/平方米;多層帶電梯的樓房據實際情況另行調整;一樓附帶經統一配建的獨立院落時，價格作相應調整，上調幅度最高不超過其房屋評估價值的2%。在成新調整上，以評估基準房為基準，根據被征收房屋的建成年代和維護情況作適當調整，成新調整一般不超過500元/平方米。至于房屋朝向調整以南北朝向為基準，其他朝向0.5%。這樣以來，朝向對于房屋價值的影響變小。今年3月，《濟南市國有土地上房屋征收評估技術規范》公開征求意見，在聽取公眾意見，進一步完善后正式印發施行，市轄區適用范圍含歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區、章丘區、濟陽區、萊蕪區、鋼城區、高新區。商河縣、平陰縣參照執行。

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住宅房屋評估技術路線

1.測算新建普通商品住宅的市場價格

該區位內有已建成該類新建普通商品住宅的，優先采用比較法，評估時應當依據其銷售均價，確定該區位的新建普通商品住宅市場銷售價格。

該區位沒有該類新建普通商品住宅的，可以采用成本法或其他評估方法。采用成本法時可以依據擬新建項目立項、規劃、用地批準文件以及設計圖、建設標準、配套設施標準，推算該項目的新建普通商品住宅的市場銷售價格。

2.確立評估基準房

在征收項目范圍內根據被征收房屋的結構、套型進行分類，每類住宅均設定“標準樣本住宅”作為評估基準房。

3.測算基準價格

按照被征收房屋所在區位內的新建普通商品住宅的市場價格，進行結構、套型調整，測算各類評估基準房的基準價格。

4.確定被征收房屋的評估價格

各被征收房屋分別與對應類型“標準樣本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，進行成新、樓層、朝向調整后得出各被征收住宅房屋的評估價格。