6月17日,沃爾瑪閉店,在濟南市泉城路西頭唱出一首《涼涼》。沒有了沃爾瑪的“悅薈廣場”更加“門前冷落”。16年來,曾經是泉城路金街“西熱”重要支撐的悅薈廣場日漸衰落,商鋪租金從一年十五六萬跌至三五萬,一樓商鋪已有約6成關門閑置。沃爾瑪的閉店再度給商場帶來了未知的變數。不少一樓商戶跟著撤退。不過,商場運營方稱,沃爾瑪撤店給商場帶來了新契機,目前正在重新規劃招商,將引進超市、生鮮超市業態,同時還將引入時尚、親子類品牌。另外,商場或將于年底正式改名“印象匯”。“印象匯”的新定位能否讓商場煥發生機、讓泉城路西頭重新升溫,業戶和消費者都在期待。

唇亡齒寒：沃爾瑪一撤樓下6成店關門

“沃爾瑪關門后更冷清了,整日見不到有顧客進來。”王萍(化名)在這里已工作了八年。近年來商場人氣每況愈下,沃爾瑪撤店更讓她感到“唇亡齒寒”。

沃爾瑪所在的泉城路339號,一到四樓為商業區。其中,二樓和三樓為沃爾瑪,四樓為新世紀電影院和電玩城,一樓則是一間間個體商鋪。

“原本也就靠沃爾瑪還能拉點人氣,逛完超市有人會捎帶逛逛一樓的店鋪。”王萍說,可如今除了老顧客,幾乎見不到新面孔。

近日,記者在商場一樓看到,這里客流稀少,不少店主在刷電視劇、聊天,商家數量看上去比顧客還要多。

事實上,尚在開門營業的店鋪也寥寥無幾。目前,只有靠近南側門口和東側沿街的鋪子還都在營業,里面大片店鋪已經關門,貼出吉鋪轉讓的告示,靠近北側的區域,整條街感覺已經許久無人到來。有些店鋪連轉讓的廣告都已殘破不全。記者粗略統計了一下,一樓商場內約6成店鋪已經關門,還有一些尚在營業的店鋪也打出了轉讓的廣告。

火爆一時:泉城路339號曾是最“洋氣”去處

泉城路339號曾是泉城路西頭火爆一時的第一代萬達商業廣場。2002年,泉城路大規模改造完成,彼時銀座廣場、三聯、貴和商廈、貴和購物中心等構筑起泉城路金街的主要框架。不過,綜合看來,當時的濟南商業都是以本土品牌為主,顯得有些沉悶,此時新鮮血液的注入讓泉城路金街躁動起來。這股新鮮血液正是萬達廣場。

2002年8月,泉城路上濟南萬達商業廣場正式開盤,建筑面積5萬平方米。大連萬達銷售的全部是一樓獨立產權的商鋪,每平方米價格為2萬-5萬元。

“當時濟南二環東路、二環南路位置的住宅價格才每平三四千元。”業戶李蕙(化名)介紹,“這里價格相當高了,但是泉城路那可是濟南的金街,當時想著‘一鋪養三代’。”李蕙痛快地出手140多萬,購買了30多平米商鋪,每平價格超過4萬。

銷售火爆超出想象,不僅是濟南人,北京、上海、江蘇、浙江的個體老板也來投資。很快臨街鋪面幾乎一掃而空。

在萬達的吸引下,沃爾瑪、必勝客都是首次登陸濟南。2003年4月,沃爾瑪中國總部在深圳與萬達集團簽訂租賃經營協議,租賃二三樓開設沃爾瑪濟南店。當年9月該店正式開業,這是濟南首家、也是山東首家外資超市。

而當時必勝客餐廳也簽訂了800平米的購買合同。一樓有必勝客,二樓、三樓是沃爾瑪,四樓為新世紀電影院,吃喝娛購一體,成為當時最“洋氣”的生活方式之一。

“開業時,商場里人擠人,都走不動。”很多人對當年開業時的情形記憶猶新。這對于當時剛剛改造完,招商并不很景氣的泉城路來說,就像一針“強心劑”。

每況愈下:租金不漲反跌“一鋪養三代”夢想落空

“前十年生意還真不錯。”宋先生在這里干通訊產品類生意已經15年了,在他看來前10年是該商場的黃金期,不少人賺了錢。

“當時,我的鋪子一個月租金就有1萬多。”李蕙的鋪子起初租得非常好。很多人同她一樣,一個鋪子一年十幾萬,不愁租。轉折發生在2011年之后,客流越來越少,逐漸有店鋪關門。

“商鋪2005年開始對外出租,最開始租給了國美電器,后來租給一家美容院,一年能租16萬左右。”然而行情轉變之快,讓房東張女士大跌眼鏡。“租金一年比一年便宜。”張女士說,目前一年租金只有5萬。

十幾年時間,別的地方房價都在翻倍漲,可這里不僅沒漲,反而跌去三分之二。“5萬能租出去也算好的了,有些鋪子空置四五年,一直租不出去。”李蕙說,“聽說北邊有鋪子一年只租了5000元。”李蕙說,當年花140多萬買的鋪子,如今只要100萬就賣,可沒人接手。

走馬換將:悅薈廣場東家16年換了三茬

“這可是泉城路啊!”不少商家、業戶都這樣感嘆。那么,為何占據黃金位置的悅薈廣場每況愈下?

“生意不好,客流非常少。再加上沃爾瑪關門、世茂國際廣場的沖擊,顧客越來越少。”一家手機維修店的老板無奈地說,泉城路西頭以家電業態為主,近年來受電商沖擊嚴重,也是重要原因。“我們過幾天也不打算繼續開了。”

“最開始萬達管理時,境況還比較好,但管理方不斷換人,管理越來越差。”業戶張女士認為,商場東家不斷更迭,導致商場整體規劃管理出現問題。

據悉,該萬達廣場是萬達在濟南的首個項目,也是國內曾經的9個第一代萬達廣場之一。不過,在委托管理合同期滿后,萬達退出了這9個項目,把它們統一賣給麥格理基金。2012年正式更名為悅薈廣場,徹底與萬達脫離關系。

2014年,深國投商置聯手黑石斥資60多億,收購這9個悅薈廣場。2015年,深國投商置更名為印力集團。目前的悅薈廣場物業方為萬科商業地產平臺印力集團旗下印力北京城市商業公司。

6月1日在洪樓開業的印象城,正是印力旗下的商業品牌。據悉,印力的產品線包括綜合體“印力中心”以及購物中心系列“印象城”、“印象里”、“印象匯”等。

騰籠換鳥:商場重新招商年底改名“印象匯”

據官方消息,濟南悅薈在內的9個悅薈項目將陸續被改造為印象匯系列。不過,收購完成多年,濟南悅薈廣場一直沒改名。目前,商場外立面剛進行了裝修,改成了橙色,頗有活力。

“商場講究整體協調,靠一家家商鋪單打獨斗是不可能的。”業戶張女士說,商場一樓商鋪多是獨立產權,統一規劃恐怕有難度。

不過沃爾瑪的撤出,也讓一些業主有了新期望。“聽說沃爾瑪合同到8月。”李蕙說,“不知會引進什么商業,如果二樓三樓做得好,就能帶動整個商場人氣。”對此,印力北京城市商業公司相關工作人員表示,沃爾瑪近期撤出了國內很多城市,主要是其經營策略的轉變。這對整個商場來說是個很好的契機。

該工作人員介紹,沃爾瑪占用了很大面積,給商場調整帶來了許多不便。“我們已重新對項目規劃定位。”該負責人表示,沃爾瑪撤出后,還會引進其他超市,另外還會引進盒馬鮮生一類的生鮮超市。“目前正在洽談的品牌已有3個以上。”

另外,商場還將引入一些時尚類、親子類品牌,根據市場需求做一些品牌調整。“針對商場一層的產權問題,可能會與業主洽談,由管理方租下來統一規劃。”該工作人員表示,外立面“印象匯”logo目前處于審批階段,估計年底前完成。

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不到2公里租金差20倍泉城路西頭能否再升溫

曾經,泉城路商業東冷西熱的格局維持了許多年。如今,這種格局已被顛覆。隨著世貿廣場、寬厚里人氣飆升,泉城路東頭越來越“熱”,而曾經輝煌一時的泉城路西部,熱度卻早已消退。

曾一鋪難求的泉城路,如今越來越多的店鋪被掛在網上轉讓。記者看到,在悅薈廣場一層的15平米商鋪,每月租金2500元,合5.56元/平/天。而記者在商場采訪發現,很多商鋪實際價格只有2元/平/天左右。而在寬厚里,一家15平米的店鋪要價14500元/月,合32.22元/平/天；另外一家12平米的店鋪要價21300元/月,合59.17元/平/天。相距不過2公里,租金水平相差之大讓人大跌眼鏡。

“當年泉城路西頭除了萬達廣場,還有三聯商社、蘇寧等家電賣場,人氣一直不錯。”在悅薈廣場干了15年的宋先生說。當時泉城路西側,傳統家電賣場聚集,人氣火爆。

如今,泉城路西頭仍延續了家電賣場的地位。路北側的三聯商社一度改為大中電器,后來又再改為國美電器,不過一直保持家電賣場的定位。路南側的山東輕工大廈,一樓商鋪掛了7塊招牌,除了一家客棧的門面外,其余全是手機品牌。再往東則接連是蘇寧和國美。

雖然定位未變,但市場變了。近年來,受整體經濟形勢以及電商沖擊,傳統家電線下銷售已大不如前,三聯排隊買家電的場景已不復存在。

反觀泉城路東頭,曾經“冷”的代表便是泉城路77號。這里曾幾度調整業態,卻總是死氣沉沉。不過,后來在餐飲上,泉城路77號找準了定位。濟南第一家海底撈就開在這里。后期更是隨著世茂、寬厚里人氣的聚集,使得整個片區人氣不斷升溫。

“之所以火,是因為抓住了消費熱點。近年來,在線上消費沖擊下,餐飲已成為線下消費帶客的主力。”業內人士陳先生分析,原先商場餐飲業態占比只有百分之二三十,如今不少商場都已將餐飲業態的比例調整到50%以上。“消費趨勢不斷變化,如果想在市場中常勝不敗,只能跟隨趨勢不斷自我調整。”

“此次,‘印象匯’的調整對整個泉城路西頭來說,可能是一個很好的契機。”陳先生認為,“近年來印力在全國接盤了不少商業項目,重新打造為‘印象匯’。外地不少項目已陸續更名開業,根據目前情況看,還是很值得期待的。”