一些熱點(diǎn)城市住房租金居高不下，租戶的房租收入比過(guò)高，資金壓力過(guò)重。而推動(dòng)租金上漲，除了有季節(jié)性租賃小高峰因素外，根源仍然是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。

為了支持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)，中央將動(dòng)用財(cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)北上廣深等16個(gè)試點(diǎn)城市，涉及到的真金白銀會(huì)有多少？

記者獲悉，上述16個(gè)城市一年的獎(jiǎng)補(bǔ)資金總額將達(dá)134億元，如按三年計(jì)算則總額為402億元。

此時(shí)正值高校畢業(yè)生的租房高峰期，按照往年慣例，熱點(diǎn)城市的房租也會(huì)迎來(lái)一波季節(jié)性上漲。此次中央出臺(tái)的政策，能否及時(shí)緩解這些城市的房租壓力？

多數(shù)城市房租收入比頗高

中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的相關(guān)工作今年年初就已經(jīng)展開，有22個(gè)大中城市被列入申報(bào)范圍，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于近期組織開展了試點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審工作。

按照競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審得分，排名前16位的城市進(jìn)入2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍，名單如下（按行政區(qū)劃序列排列）：北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都。

為何是這些城市入選？

第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，根據(jù)內(nèi)部下發(fā)的方案，申報(bào)對(duì)象將是人口凈流入、租賃需求缺口大的城市。而決定一個(gè)申報(bào)城市能否入選的具體指標(biāo)是：申報(bào)城市新增租賃房源數(shù)量、解決新市民租賃需求人數(shù)、住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)情況等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對(duì)數(shù)量多，租金高，穩(wěn)定了這些區(qū)域的租賃市場(chǎng)，全國(guó)租賃市場(chǎng)基本就穩(wěn)定了。這些區(qū)域的租賃市場(chǎng)發(fā)展了，基本全國(guó)租賃市場(chǎng)也就平穩(wěn)了。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，一些熱點(diǎn)城市住房租金居高不下，租戶的房租收入比過(guò)高，資金壓力過(guò)重。而推動(dòng)租金上漲，除了有季節(jié)性租賃小高峰因素外，根源仍然是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。近年來(lái)熱點(diǎn)城市人才引進(jìn)力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，人口流入導(dǎo)致租房需求增加。

諸葛找房近期發(fā)布“全國(guó)50城租房壓力排行榜”，報(bào)告顯示在一線城市若想一個(gè)人整租一居室，房租占收入六成以上，北、上、深更是高達(dá)九成以上。即使是退而選擇合租，在一線城市的租房成本也達(dá)到收入的30%以上。

部分二線城市壓力也不小，杭州、大連、重慶、哈爾濱紛紛擠進(jìn)租房壓力榜前十名。近兩年在人才爭(zhēng)奪中優(yōu)勝的成都、西安緊隨其后。

與上述“全國(guó)50城租房壓力排行榜”相比可發(fā)現(xiàn)，此次16個(gè)試點(diǎn)城市中大多數(shù)“整租一居室租金收入比”超過(guò)了50%。

此次兩部委開展的試點(diǎn)工作，顯然也是針對(duì)這些城市的租房難、租金貴問(wèn)題，試圖通過(guò)財(cái)政支持的引導(dǎo)效應(yīng)，改善這些城市的租賃住房消費(fèi)環(huán)境，加快形成租購(gòu)并舉的格局。

“租賃市場(chǎng)的健康是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的一個(gè)重要組成部分，只有租賃市場(chǎng)穩(wěn)定了，買賣市場(chǎng)才能穩(wěn)定，當(dāng)下租賃市場(chǎng)的確存在部分問(wèn)題，但隨著政策的重視，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定可以預(yù)期。”張大偉稱。

對(duì)房租較為敏感的還有今年剛?cè)肼殘?chǎng)的高校畢業(yè)生群體。2019年全國(guó)高校應(yīng)屆畢業(yè)生約834萬(wàn)人，一般而言，熱點(diǎn)城市仍是他們的工作首選地。

諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，隨著畢業(yè)季的帶來(lái)，畢業(yè)生租房需求集中釋放，帶動(dòng)6月租賃市場(chǎng)價(jià)格整體走高。一線城市的價(jià)格上漲表現(xiàn)更為明顯。

“近四成的畢業(yè)生租金支出占到收入30%以上。在一線城市工作生活的畢業(yè)生中有相當(dāng)一部分人要用一半以上的薪水支付租金。如果想整租，離開家庭的支持是很難實(shí)現(xiàn)的。”該報(bào)告稱。

三年400億元資金支持

租房市場(chǎng)并非一個(gè)簡(jiǎn)單的自發(fā)市場(chǎng)，需要政府在其中承擔(dān)大量的責(zé)任和發(fā)揮作用。譬如發(fā)布租房市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)范，監(jiān)管并整頓市場(chǎng)亂象，建設(shè)公租房在內(nèi)的房屋以提供更多租賃房源等。

這也是為何發(fā)展租賃市場(chǎng)需要財(cái)政支持的一個(gè)原因。

第一財(cái)經(jīng)獲悉，16個(gè)示范城市確定后，中央財(cái)政將按城市規(guī)模分檔給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。其中，直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級(jí)城市每年6億元。試點(diǎn)示范期為三年。

縱觀上述16個(gè)城市，北京、上海和重慶為直轄市，其余13個(gè)城市均為省會(huì)城市或計(jì)劃單列市。換言之，上述16個(gè)城市一年的獎(jiǎng)補(bǔ)資金總額將達(dá)到134億元，如按三年計(jì)算則為402億元。

這些獎(jiǎng)補(bǔ)資金怎么用？按照相關(guān)方案，這些資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出。示范城市可以自主確定資金使用方案。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于納入租賃試點(diǎn)的城市，租賃市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)政資金會(huì)更加到位，這有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，包括租賃平臺(tái)的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關(guān)租賃權(quán)益的保障。財(cái)政支持包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，相關(guān)試點(diǎn)后不排除在此類城市會(huì)推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次16個(gè)試點(diǎn)名單包括了一線城市和部分二線城市，基本上都是東中西部相對(duì)規(guī)模大的城市。從城市等級(jí)看，蘇州、西安、沈陽(yáng)、青島等熱點(diǎn)城市沒(méi)有納入試點(diǎn)，此類城市后續(xù)需要快馬加鞭積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

試點(diǎn)期間，各城市應(yīng)該按年報(bào)送試點(diǎn)工作進(jìn)展情況。同時(shí)，財(cái)政部和住建部將對(duì)示范城市獎(jiǎng)補(bǔ)資金使用情況開展績(jī)效評(píng)價(jià)，對(duì)達(dá)不到預(yù)期績(jī)效目標(biāo)的，相應(yīng)調(diào)減預(yù)算。

自從中央提出租售并舉的樓市發(fā)展方向之后，地方已經(jīng)緊鑼密鼓地出臺(tái)各類政策，對(duì)租賃市場(chǎng)予以扶持和促進(jìn)。

張大偉稱，2018年全國(guó)有百城發(fā)布租賃鼓勵(lì)政策，2019年繼續(xù)密集發(fā)布政策，累計(jì)超過(guò)30次，其中包括公租房、租賃規(guī)范，整頓租賃市場(chǎng)亂象、租金穩(wěn)定，租賃房源供應(yīng)等。

發(fā)展租賃市場(chǎng)，房源多寡是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也直接影響整個(gè)租賃市場(chǎng)的供需格局。為了增加租賃房源供應(yīng)，除了挖掘城市存量房源外，多個(gè)熱點(diǎn)城市也在加快推進(jìn)集體土地建租賃房試點(diǎn)。

2017年8月和2019年1月，自然資源部和住建部?jī)纱闻鷾?zhǔn)18個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，第一批是北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都，第二批則為福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)。

與上述16城市對(duì)比可見，兩者之間多有重疊。此外，根據(jù)此次申報(bào)要求，申報(bào)城市的新增租賃房源數(shù)量也是一個(gè)重要的評(píng)選指標(biāo)。